¿Quién es responsable de mi casa tras una quiebra?

Written by Aurora F. and Fact Checked by The Law Dictionary Staff  

La respuesta fácil es, “depende de….”  Un supuesto puede ser que el deudor no sea nunca más propietario de la casa después de la resolución de la quiebra. Aunque a esto le siguen varias preguntas: ¿qué ocurre con la propiedad durante la quiebra?
o ¿La quiebra es del Capítulo 7 o del Capítulo 13?
o ¿La propiedad estaba garantizada por una hipoteca o por un préstamo?
o ¿La propiedad estaba sujeta o exenta?
o ¿La propiedad estaba abandonada, subarrendada, escriturada?

En el Capítulo 7 los activos o las propiedades que quedan garantizadas por un préstamo o una hipoteca se quedan como estaban si están exentos. La ley federal de quiebra lista una serie de objetos exentos de embargo. La hipoteca o préstamo de una propiedad exenta queda intacta tras la quiebra, lo cual significa que la persona hipotecada aún debe al acreedor lo que reste de la deuda.
En el Capítulo 13 los préstamos y las hipotecas están incluidas en la reorganización del pago del deudor para ponerse al día.
En el Capítulo 7 una propiedad puede ser embargada y no exenta, garantizada o no.
En el Capítulo 7 un administrador concursal puede esperar varios meses antes de decidirse a embargar los activos dañados, esperar a que los propietarios los reparen y recuperen así parte de su valor. Es obligación del administrador evaluar qué activos están disponibles para el embargo. Un punto muy importante para el deudor es entender de forma muy clara que el tiempo en que se realiza el embargo depende del administrador y el mismo puede acontecer después de la declaración de la quiebra. Más de una persona ha quedado absolutamente consternada cuando una de sus propiedades incluida en la lista de embargos queda libre de embargo y por tanto libre de ser embargada. El propietario realiza algunas mejoras y reparaciones, quedando ahora la propiedad con un valor añadido. Es entonces cuando el administrador embarga la propiedad para su liquidación y pago. Ignorar la ley no es de gran ayuda en este punto. Está muy mal que un abogado no sea claro al respecto con el propietario.

En términos de seguro y responsabilidad por daños, el único responsable es siempre quien posee la escritura, sea este quien se haya declarado en quiebra o no. Algunos propietarios creen y entienden muy erróneamente que si ellos abandonan la propiedad entregando las llaves, su responsabilidad con respecto a la misma termina. Legalmente, hasta que la compañía hipotecaria pueda reclamar legalmente al propietario, hipotecado, deudor, subarrendador es este aún el único responsable de los daños y pérdida de la propiedad. Esto significa que hasta que la compañía hipotecaria o el banco puedan legalmente ejecutar una hipoteca y legalmente cambiar al propietario de la escritura, el propietario continúa siendo el deudor hipotecario. Si la propiedad es embargada, quienquiera que tenga la custodia legal de la propiedad es responsable del daño bajo “delito de abuso de la propiedad”. Aunque esto no está claro ya que ningún experto o persona que lo haya experimentado ha reportado nada al respecto de la pérdida de la propiedad. Esto puede ser suficiente en cuestión de embargo y responsabilidad.

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